はじめに：空調トラブルはなぜ重要なのか

「業務用エアコンが冷えない」「暖房が効かない」「設定温度にしているのに室温が変わらない」——ビル管理業務において、空調トラブルは最もクレームに直結しやすい設備トラブルです。

国土交通省の調査によれば、商業施設やオフィスビルにおける設備クレームの約40%が空調関連であり、その対応遅れはテナント退去リスクにも直結します。

しかし実際には、重大な故障ではなく初期確認で解決できるケースが全体の約60%を占めています。本記事では、業務用エアコンが冷えない・暖房が効かない場合の原因別初動チェックリストを、ビル管理会社様向けに実務目線で整理します。

業務用エアコンが冷えない・暖房が効かない主な原因

業務用エアコンの不調には、以下のような原因があります：

1. 運転モード・設定ミス（発生率：約35%）

• 冷暖房切替の誤設定
• 集中制御による制限
• タイマー設定の競合

2. フィルターや内部の汚れ（発生率：約25%）

• 吸込口フィルターの目詰まり
• 熱交換器の汚れ
• ドレンパンの詰まり

3. 室外機の設置環境不良（発生率：約15%）

• 吸排気の障害
• 直射日光や外気温の影響
• 周辺機器との干渉

4. 冷媒ガス不足・ガス漏れ（発生率：約15%）

• 経年劣化による微細漏れ
• 施工不良
• 配管接続部の緩み

5. コンプレッサー・基板故障（発生率：約10%）

• 電気系統の不具合
• 機械的故障
• センサー異常

まずはどの段階の問題かを切り分けることが、解決への最短ルートです。

【STEP1】運転設定の確認（最優先・所要時間3分）

実は、業務用エアコンが効かない原因の中で最も多いのは設定・運用ミスです。専門業者を呼ぶ前に、必ず以下を確認してください。

✔ 確認項目（詳細版）

1-1. 運転モードの確認

• 冷房／暖房／送風／自動のどれになっているか
• ドライ（除湿）モードになっていないか
• リモコン表示と実際の運転状態が一致しているか

よくある失敗例：

• 冬場に「冷房」モードのままになっている
• 自動モードで外気温によって意図しない運転になっている
• 除湿モードで温度が下がりすぎている

1-2. 集中制御の確認

• ビル管理システム（BMS）での制御有無
• 季節切替の一斉制御がかかっていないか
• 時間帯別の運転制限設定の確認
• 個別リモコンと集中制御の優先順位

チェックポイント： 個別リモコンで操作しても反応しない場合、集中制御が優先されている可能性があります。

1-3. 設定温度と室温差

• 設定温度が適切か（冷房：26～28℃、暖房：20～22℃）
• 室温計との差を確認
• サーミスタ（温度センサー）の位置と環境

重要： 設定温度と室温の差が2℃以内の場合、エアコンは「目標達成」と判断して能力を落とします。

1-4. タイマー設定

• ON/OFFタイマーの競合
• 週間タイマーの曜日設定
• 複数のタイマー設定の重複

対処法

• モード切替を実施
• 集中制御の確認・一時解除
• 設定温度の見直し（±3℃程度変更してテスト）
• タイマー設定のリセット

所要時間：約3～5分
解決率：約35%

【STEP2】フィルター・内部汚れの確認（所要時間10分）

空調機の「呼吸」を妨げる汚れは、能力低下の主要因です。

✔ 確認項目（詳細版）

2-1. フィルターの状態

• 最終清掃日はいつか（記録確認）
• 目視での汚れ具合（光にかざして透過率を確認）
• フィルター種類（標準／高性能／抗菌）

業界基準：

• 一般オフィス：2週間～1ヶ月に1回
• 飲食店：1～2週間に1回
• 工場・倉庫：1週間に1回
• クリーンルーム：週2回以上

2-2. 内部洗浄履歴

• 前回の分解洗浄はいつか
• 熱交換器（アルミフィン）の汚れ
• ドレンパンの状態（水の滞留、カビ）
• ファンの汚れ

効果の違い：

• フィルター清掃のみ：能力5～10%向上
• 内部洗浄込み：能力15～25%向上
• 電気代：5～15%削減

フィルター汚れによる影響

対処法

1. 即時対応：フィルター清掃
   • 外して掃除機で吸引
   • 水洗い可能な場合は中性洗剤で洗浄
   • 完全乾燥後に再装着
2. 短期対応：専門業者による内部洗浄
   • 標準洗浄：15,000～30,000円/台
   • 完全分解洗浄：30,000～60,000円/台

所要時間：フィルター清掃10分、内部洗浄2～4時間
解決率：約25%

【STEP3】室外機の設置環境確認（所要時間15分）

室外機は空調能力の心臓部です。排熱・吸熱がうまくいかないだけで、能力は大きく低下します。

✔ 確認項目（詳細版）

3-1. 吸排気の障害物チェック

• 前面・背面・側面の空間確保（推奨：前面50cm、背面10cm、側面5cm以上）
• 段ボール、資材、植栽などの障害物
• 雪の吹き溜まり（冬季）
• 落ち葉の堆積

3-2. 直射日光・外気条件

• 日除け（ルーバー）の有無と状態
• 真夏の直射日光による過熱（外気温+10℃以上になることも）
• 極寒期の外気温（-10℃以下での暖房運転）

データ：

• 外気温35℃超：冷房能力10～20%低下
• 外気温-5℃以下：暖房能力20～30%低下
• 直射日光下：外気温比+8～15℃上昇

3-3. 他設備との距離・干渉

• 複数台の室外機が密集していないか
• 排気の向きが他の吸気を妨げていないか
• キュービクル（変電設備）からの熱の影響
• 換気扇の排気との干渉

3-4. 室外機本体の状態

• アルミフィン（熱交換器）の汚れ
• ファンの回転（目視確認）
• 異音の有無
• 振動

対処法

1. 障害物の即時撤去
2. 日除けの設置（応急処置可）
3. 室外機周辺の清掃
4. 専門業者による熱交換器洗浄

所要時間：15～30分
解決率：約15%

【STEP4】専門診断が必要なケース（業者手配）

以下に該当する場合は、自己判断での対処は困難です。専門業者による点検が必要です。

✔ 専門診断が必要な症状

4-1. 温度変化が全くない

• 長時間運転しても温度変化が2℃未満
• 送風は出るが冷暖房効果が感じられない
• 室内機からの風が生温い（冷房時）
• 室内機からの風が冷たい（暖房時）

推定原因： 冷媒ガス不足、四方弁故障、コンプレッサー不良

4-2. エラーコード表示

• リモコン、本体にエラー表示
• 運転ランプの点滅パターン異常
• 警報音の発生

対応：

• エラーコード番号を記録
• 取扱説明書で内容確認
• メーカーサポートに連絡

4-3. 室外機の異常

• 室外機が全く動かない（ファン停止）
• 異常な音（ガラガラ、キーン、ゴー）
• 激しい振動
• 油漏れ、水漏れ

4-4. その他の異常

• ブレーカーが頻繁に落ちる
• 焦げ臭いにおい
• 配管からの異音（シューシュー音＝ガス漏れの可能性）
• 氷結（冷房時に室内機が凍る、暖房時に室外機が過度に凍結）

推定される故障と費用目安

注： 業務用エアコンの修理費用は、容量・メーカー・設置状況により大きく変動します。

放置した場合のリスク【経営視点で重要】

空調不調を「まだ動くから」と放置すると、以下のリスクが発生します。

1. 修理費の雪だるま式増大

• 初期：冷媒補充 5万円
• 放置後：コンプレッサー交換 30万円
• 差額：25万円

2. 突然停止による業務損失

• 真夏・真冬の突然停止
• 復旧まで数日～1週間
• 代替機レンタル：10～30万円/週

3. 営業・業務への影響

• オフィス： 従業員の生産性低下（15～25%）
• 店舗： 来客数減少（20～40%）
• 工場： 製品品質への影響
• 医療施設： 感染リスク増加

4. テナント満足度の急落

• クレーム対応コスト
• 評判低下
• 最悪ケース：契約解除、退去

試算例（商業テナント）：

• 空調停止期間：3日間
• 客足減少：50%
• 1日売上：50万円
• 損失額：75万円（50万円×3日×50%）

ビル管理会社が知っておくべき予防保全のポイント

定期点検の実施基準

法定点検

• フロン排出抑制法に基づく定期点検
  • 7.5kW以上50kW未満：3年に1回
  • 50kW以上：1年に1回
• 簡易点検：3ヶ月に1回

自主保全

• フィルター清掃：月1回
• 目視点検：週1回
• 試運転：季節前

コスト削減効果

適切なメンテナンスによる効果：

• 電気代：年間10～20%削減
• 修理費：50～70%削減
• 設備寿命：3～5年延長
• 故障率：60～80%低減

10年間の総コスト比較：

• 予防保全あり：300万円
• 事後対応のみ：600万円
• 差額：300万円（50%削減）

よくある質問（FAQ）

Q1. 業務用エアコンの寿命は何年ですか？

A: 一般的に10～15年とされていますが、使用環境やメンテナンス状況により大きく変わります。飲食店など過酷な環境では7～10年程度です。

Q2. 冷媒ガスは減るものですか？

A: 通常、冷媒ガスは密閉回路内を循環するため減りません。ガスが減っている場合は、必ずどこかで漏れが発生しています。

Q3. フィルター自動清掃機能付きエアコンは掃除不要？

A: いいえ。自動清掃は吸込口のフィルターのみで、ダストボックスの清掃や内部洗浄は別途必要です。

Q4. 室外機に水をかけて冷やすのは効果的？

A: 一時的な効果はありますが、推奨されません。電気部品への水の浸入リスクや、急激な温度変化による故障の可能性があります。

Q5. 古いエアコンは修理と買い替え、どちらが得？

A:

• 10年未満： 修理を検討
• 10～15年： 修理費が新品価格の50%以上なら買い替え
• 15年以上： 買い替え推奨（省エネ性能も大幅向上）

まとめ｜効率的なトラブルシューティングのフロー

業務用エアコンが冷えない・暖房が効かない場合の最適対応フロー：

【推奨対応順序】

STEP1：設定確認（3分）
↓ 解決しない
STEP2：フィルター清掃（10分）
↓ 解決しない
STEP3：室外機環境確認（15分）
↓ 解決しない
STEP4：専門業者へ連絡

この順番で対応するメリット

✅ 約60%は自己解決可能
✅ 無駄な出張費用を削減（1回15,000～30,000円）
✅ クレーム対応の初動が早い
✅ 業者への状況説明が的確になる

業者依頼時の準備事項

専門業者を呼ぶ際は、以下の情報を整理しておくとスムーズです：

1. 基本情報
   • 機種名、型番
   • 設置年数
   • 保守契約の有無
2. 症状
   • いつから発生したか
   • どんな症状か（冷えない、暖まらない、異音など）
   • エラーコードの有無
3. 実施済み対応
   • STEP1～3で確認した内容
   • フィルター清掃の実施有無
   • 最終メンテナンス日

最後に：ビル管理のプロとして

空調管理は、ビル管理業務の要です。トラブルを未然に防ぎ、発生時には迅速に対応することで、テナント満足度の向上とコスト削減の両立が可能になります。

本記事のチェックリストを活用し、効率的な空調管理を実現してください。

より詳しい情報や、個別の技術相談が必要な場合は、専門業者やメーカーサポートへご相談されることをお勧めします。

【執筆】 プロエンジニアリング